내 집 마련의 꿈을 안고, 혹은 소중한 재산을 투자하기 위해 부동산 거래를 진행할 때, 우리는 흔히 공인중개사의 전문성과 신뢰에 의지합니다. 하지만 때로는 이러한 믿음이 무참히 깨지는 순간이 오기도 합니다. 중요한 계약 과정에서 공인중개사의 설명 부족, 허위 정보 제공, 혹은 단순한 실수로 인해 예상치 못한 재산상 손해를 입게 되는 경우가 바로 그렇습니다. "설마 나에게 이런 일이 생길까?"라는 생각은 잠시 접어두세요. 현실은 생각보다 냉혹할 수 있습니다. 😢
혹시 지금 부동산 계약으로 인해 막대한 손해를 입고 망연자실하고 계신가요? 공인중개사의 말만 믿고 계약을 진행했는데, 뒤늦게 숨겨진 문제점들을 발견하고 밤잠을 설치고 계신가요? 등기부등본 확인을 소홀히 했거나, 중요 권리관계를 제대로 설명해주지 않아 전세금을 떼일 위기에 처했거나, 불법 건축물임을 숨긴 채 계약을 유도당해 골머리를 앓고 있을지도 모릅니다.
이런 상황에서는 누구에게 도움을 청해야 할지 막막하고, 어떻게 대응해야 할지조차 알기 어렵습니다. 하지만 좌절하지 마세요! 이 글은 바로 당신을 위해 작성되었습니다. 공인중개사의 잘못으로 인한 손해배상 청구의 모든 것을 상세히 파헤쳐, 당신의 권리를 되찾고 소중한 재산을 지킬 수 있는 실질적인 해결책을 제시해 드릴 것입니다. 지금부터 함께 시작해 볼까요? ✨
공인중개사 손해배상 책임의 법적 근거와 중요성
공인중개사는 단순히 부동산 매물과 의뢰인을 연결해주는 역할을 넘어, 전문가로서의 막중한 책임을 가집니다. 이는 공인중개사법에 명확히 규정되어 있습니다. 특히 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 이는 중개 과정에서 발생할 수 있는 의뢰인의 손해를 보호하기 위한 강력한 법적 장치입니다.
또한, 공인중개사는 업무를 개시하기 전에 반드시 손해배상책임을 보장하기 위한 업무보증을 설정해야 합니다. 이는 공제, 보증보험 가입 또는 공탁을 통해 이루어지며, 개인 공인중개사는 최소 2억 원, 법인 공인중개사는 최소 4억 원(분사무소마다 2억 원 추가) 이상의 금액을 설정해야 합니다. 이 업무보증은 만약 공인중개사가 손해배상 책임을 져야 할 경우, 의뢰인이 해당 보증기관을 통해 손해배상금을 지급받을 수 있도록 하는 중요한 안전장치입니다. 따라서 공인중개사법은 단순히 중개 업무를 규제하는 것을 넘어, 의뢰인의 재산권을 보호하고 부동산 거래의 안전성을 확보하는 데 핵심적인 역할을 합니다.
공인중개사의 손해배상 책임 요건: 무엇을 입증해야 하는가?
공인중개사의 잘못으로 손해배상을 청구하기 위해서는 몇 가지 핵심적인 요건을 충족하고 이를 입증해야 합니다. 단순히 손해를 입었다고 해서 무조건 배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 다음의 요건들을 종합적으로 판단하여 공인중개사의 책임 여부를 결정합니다.
1. 중개행위로 인한 손해일 것
손해는 개업공인중개사의 중개행위로 인해 발생해야 합니다. 여기서 '중개행위'란 부동산 매매, 교환, 임대차 등 권리 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다. 예를 들어, 공인중개사가 단순히 개인적인 용도로 돈을 빌려 간 후 갚지 않은 경우와 같이 중개와 직접적인 관련이 없는 행위로 인한 손해는 손해배상 청구의 대상이 되기 어렵습니다. 하지만 중개행위의 범위는 상당히 넓게 해석되므로, 계약의 성립뿐만 아니라 계약의 이행 과정에서 발생하는 공인중개사의 행위도 포함될 수 있습니다.
2. 공인중개사의 고의 또는 과실이 존재할 것
손해 발생에 대한 공인중개사의 고의 또는 과실이 입증되어야 합니다. '고의'는 공인중개사가 의도적으로 의뢰인에게 손해를 입히려고 한 경우를 의미하며, '과실'은 공인중개사가 전문가로서 마땅히 기울여야 할 주의의무를 게을리하여 손해를 발생시킨 경우를 말합니다. 실제 사례에서는 고의보다는 과실 여부가 문제 되는 경우가 훨씬 많습니다.
- 설명의무 위반: 중개대상물의 권리관계(예: 근저당권, 가압류, 가등기 등), 공법상 제한(예: 토지거래허가구역, 건축물 용도 제한), 매도인의 신용 상태 등 중요 정보를 확인하지 않거나 정확히 설명하지 않은 경우. 특히 임대차 계약에서 선순위 임차인의 보증금 현황이나 임대인의 세금 체납 여부 등은 임차인의 보증금 회수에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로 매우 중요합니다.
- 확인의무 위반: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 공적 장부를 제대로 확인하지 않거나, 실소유주가 아닌 자와 계약을 진행하도록 방치한 경우.
- 신뢰관계 위반: 이중계약, 허위 매물 게재, 거래금액 조작 등 중개업자로서의 신의성실 의무를 위반한 경우.
3. 재산상의 손해일 것
손해는 재산상 손해여야 합니다. 정신적 손해, 즉 위자료는 원칙적으로 공인중개사 손해배상 청구의 대상이 아니지만, 예외적으로 중개행위로 인해 정신적 손해가 발생하였음이 명백하고 그 정도가 매우 심한 경우 위자료가 인정될 수도 있습니다. 하지만 대부분은 직접적인 재산상 손해액에 대한 배상 청구로 이루어집니다.
4. 고의 또는 과실과 손해 사이의 인과관계 존재
공인중개사의 고의 또는 과실 행위가 직접적으로 의뢰인의 손해 발생에 영향을 미쳤다는 인과관계가 입증되어야 합니다. 예를 들어, 공인중개사가 근저당권 설정 사실을 설명하지 않아 의뢰인이 전세금을 떼이게 되었다면 명확한 인과관계가 성립합니다. 하지만 의뢰인 스스로의 부주의로 인해 발생한 손해라면 공인중개사의 책임이 경감되거나 없을 수도 있습니다.
주의: 손해배상 청구 시에는 공인중개사의 과실뿐만 아니라 의뢰인 본인의 과실도 고려될 수 있습니다. 이를 과실상계라고 하는데, 의뢰인의 과실이 인정되면 손해배상액이 줄어들 수 있습니다. 따라서 계약 진행 시에는 공인중개사의 설명을 전적으로 신뢰하기보다는 본인 스스로도 꼼꼼히 확인하는 노력이 필요합니다.
공인중개사 손해배상 청구 절차: 단계별 상세 안내
공인중개사의 잘못으로 손해를 입었다면, 다음의 절차에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 각 단계를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.
1. 증거 자료 확보 및 사실 관계 정리
가장 먼저 해야 할 일은 손해 발생의 원인이 된 공인중개사의 고의 또는 과실 행위를 입증할 수 있는 모든 증거 자료를 확보하는 것입니다.
- 계약 관련 서류: 부동산 매매/임대차 계약서, 중개대상물 확인·설명서 (가장 중요!), 공제증서 사본, 영수증 등
- 공적 장부: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 (계약 시점과 현재 시점 모두 발급받아 비교)
- 녹취록: 공인중개사와의 대화 내용 (중요 정보를 설명하는 과정 등)
- 문자/카카오톡 대화 내용: 공인중개사와의 소통 기록
- 사진/영상: 하자가 있는 경우 현장 사진, 영상 등
- 피해 내역 증빙: 손해액을 산정할 수 있는 객관적인 자료 (예: 수리비 영수증, 다른 임대차 계약서 등)
확보된 증거들을 바탕으로 언제, 무엇이, 어떻게 잘못되었는지를 육하원칙에 따라 정리하고, 이로 인해 어떤 손해가 발생했는지 구체적으로 기록합니다.
2. 공인중개사에게 내용증명 발송
정리된 사실 관계와 증거 자료를 토대로 공인중개사에게 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 손해배상 청구의 의사를 명확히 하고, 향후 소송 시 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다. 내용증명에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.
- 계약 정보 (언제, 누구와, 어떤 부동산에 대한 계약인지)
- 공인중개사의 고의 또는 과실 내용 (구체적인 위반 행위)
- 이로 인해 발생한 손해의 내용과 금액
- 손해배상 청구 금액 및 지급 기한
- 기한 내 미지급 시 법적 조치 진행 의사 명시
내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 3부를 작성하여 1부는 발신인이 보관, 1부는 공인중개사에게 발송, 1부는 우체국에서 보관합니다.
3. 합의 시도 및 한국공인중개사협회 공제사업 청구
내용증명 발송 후 공인중개사와 직접 합의를 시도할 수 있습니다. 합의가 원만하게 이루어지지 않거나, 공인중개사가 배상 능력이 없는 경우, 한국공인중개사협회 공제사업을 통해 공제금 지급을 청구할 수 있습니다. 대부분의 공인중개사는 한국공인중개사협회 공제에 가입되어 있으므로, 공인중개사의 고의 또는 과실이 인정된다면 협회에 공제금 지급을 요청할 수 있습니다.
공제금 청구를 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다:
- 손해배상합의서 또는 법원의 확정판결문 사본
- 공인중개사의 공제증서 사본
- 피해 사실을 증명할 수 있는 자료 (앞서 확보한 증거들)
중요: 공제금 청구권의 소멸시효는 공제사고 발생일로부터 2년으로 매우 짧으므로, 빠른 조치가 필요합니다.
4. 손해배상 청구 소송 제기
합의나 공제금 청구를 통해서도 손해배상을 받지 못했거나, 손해액이 공제금 한도를 초과하는 경우 법원에 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송은 전문적인 지식을 요구하므로, 변호사와의 상담을 통해 진행하는 것이 가장 효과적입니다. 소송을 통해 공인중개사의 과실과 그로 인한 손해 사이의 인과관계를 법적으로 입증하고, 손해배상 판결을 받아낼 수 있습니다.
소멸시효: 공인중개사 손해배상 청구 소송의 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년입니다. 공제금 청구 시효보다 길지만, 시간이 지날수록 증거 확보나 사실 관계 입증이 어려워질 수 있으므로 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.
공인중개사의 고의 또는 과실에 따른 실제 사례 분석
실제 판례를 통해 공인중개사의 책임이 인정된 주요 사례들을 살펴보는 것은 손해배상 청구 가능성을 판단하는 데 큰 도움이 됩니다.
사례 1: 등기부등본 확인 소홀 및 설명의무 위반
상황 요약:
임차인 A는 공인중개사 B의 중개로 보증금 1억 5천만 원에 전세 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사 B는 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있었음에도 불구하고, 대출금을 잔금일에 상환할 예정이므로 문제없다고 설명하며 임차인 A에게 구체적인 내용을 충분히 고지하지 않았습니다. 또한, 중개대상물 확인·설명서에도 근저당권 관련 내용을 불성실하게 기재했습니다. 잔금일 이후 임대인이 대출금을 상환하지 않아 해당 부동산이 경매에 넘어가게 되었고, 임차인 A는 전세보증금 중 상당 부분을 회수하지 못하게 되었습니다.
판결:
법원은 공인중개사 B가 중개대상물의 권리관계를 성실·정확하게 확인·설명해야 할 의무를 위반했다고 판단했습니다. 특히, 임차인 A의 전세보증금 회수에 중대한 영향을 미칠 수 있는 근저당권의 상세 내용(채권최고액 등)을 충분히 설명하지 않고, 불확실한 정보를 제공하여 임차인이 잘못된 판단을 하도록 유도한 점이 인정되었습니다. 이에 법원은 공인중개사 B에게 임차인 A가 입은 손해액의 상당 부분을 배상하라는 판결을 내렸습니다. 다만, 임차인 A 역시 스스로 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실이 일부 인정되어 과실상계가 적용되었습니다.
사례 2: 불법 건축물 고지 의무 위반
상황 요약:
매수인 C는 공인중개사 D의 중개로 주택 매매 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사 D는 해당 주택이 불법 증축된 부분이 있다는 사실을 알았거나 충분히 알 수 있었음에도 불구하고, 이를 매수인 C에게 전혀 고지하지 않았습니다. 매수인 C는 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마치고 거주하던 중, 불법 증축 사실이 적발되어 시정명령을 받게 되었고, 이로 인해 원상복구 비용과 벌금을 부담하게 되었습니다.
판결:
법원은 공인중개사 D가 중개대상물의 현황과 공법상 제한에 대한 설명의무를 위반했다고 보았습니다. 불법 증축된 부분은 매매 계약의 중요한 요소이며, 매수인이 이를 알았더라면 계약 체결에 영향을 미쳤을 사항이기 때문입니다. 공인중개사 D의 이러한 과실로 인해 매수인 C에게 재산상 손해가 발생했음이 인정되어, 공인중개사 D에게 손해배상 책임이 있다고 판결했습니다.
사례 3: 임대인의 신용 상태 확인 소홀
상황 요약:
임차인 E는 공인중개사 F의 중개로 임대차 계약을 맺었습니다. 임대인은 다수의 세금을 체납하고 있었으며, 해당 부동산에도 이미 여러 건의 압류 및 가압류가 설정되어 있었습니다. 공인중개사 F는 이러한 임대인의 신용 상태나 부동산의 권리 관계에 대한 충분한 확인 없이 계약을 진행하도록 하였고, 임차인 E에게 "임대인이 재력가이니 걱정 없다"는 식의 안일한 설명을 했습니다. 결국 임대인이 계약 기간 중 파산하면서 임차인 E는 보증금 대부분을 돌려받지 못하게 되었습니다.
판결:
법원은 공인중개사 F가 임차인의 보증금 회수에 직결될 수 있는 임대인의 재산 상태 및 부동산의 권리 관계를 성실하게 확인할 의무를 위반했다고 판단했습니다. 특히 여러 건의 압류 및 가압류가 이미 존재했음에도 이를 임차인에게 충분히 설명하지 않은 것은 중대한 과실로 인정되었습니다. 공인중개사 F는 임차인 E에게 발생한 보증금 손실에 대해 배상 책임을 지게 되었습니다.
이러한 사례들을 통해 볼 때, 공인중개사의 손해배상 책임은 단순히 등기부등본상의 권리 관계만을 의미하는 것이 아님을 알 수 있습니다. 중개대상물의 현황, 공법상 제한, 임대인의 신용 상태 등 계약 당사자에게 중요한 영향을 미칠 수 있는 모든 정보를 성실하고 정확하게 확인하고 설명할 의무가 공인중개사에게 있습니다. 만약 이 의무를 게을리하여 의뢰인에게 손해가 발생했다면, 공인중개사는 그 책임을 피할 수 없습니다.
자신을 보호하기 위한 예방책: 똑똑한 부동산 거래 방법
공인중개사의 잘못으로 인한 손해배상을 청구하는 것도 중요하지만, 애초에 그런 상황에 처하지 않도록 예방하는 것이 가장 좋습니다. 다음은 부동산 거래 시 자신을 보호하기 위한 핵심적인 예방책들입니다.
1. 공인중개사 정보 철저히 확인하기
- 등록 여부 확인: 해당 공인중개사가 정식으로 등록된 개업공인중개사인지 확인합니다. 무등록 중개업자와의 거래는 법적 보호를 받기 어렵습니다.
- 공제증서 확인: 계약 전 공인중개사에게 공제증서 사본을 요청하여 보증보험/공제 가입 여부 및 보증 한도를 확인합니다.
- 평판 및 후기 검색: 온라인 검색 등을 통해 해당 공인중개사 사무소의 평판이나 과거 중개사고 이력을 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
2. 중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 확인하기
중개대상물 확인·설명서는 공인중개사의 설명의무가 집약된 핵심 서류입니다. 이 서류를 대충 넘기지 말고, 다음 사항들을 반드시 확인하고 공인중개사와 함께 논의해야 합니다.
- 권리 관계: 등기부등본 상의 소유권, 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류, 가처분, 가등기 등 모든 권리 관계가 정확히 기재되어 있는지 확인합니다. 실제 채무액과 채권최고액의 차이에 대해서도 질문하고 이해해야 합니다.
- 공법상 제한: 토지이용계획확인원 등을 통해 개발제한구역, 농업진흥구역, 토지거래허가구역 등 공법상 제한 사항이 명시되어 있는지, 이로 인해 내가 사용하려는 목적에 제약은 없는지 확인합니다.
- 건축물 현황: 건축물대장을 통해 용도, 구조, 면적 등이 실제와 일치하는지, 불법 건축물 여부는 없는지 확인합니다.
- 입지 조건: 주변 시설, 대중교통, 교육 시설 등 입지 조건에 대한 설명이 객관적인지 판단합니다.
- 하자 여부: 누수, 곰팡이, 결로 등 건물 내부의 중요 하자에 대한 고지 여부를 확인하고, 가능하다면 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받으세요.
설명서에 기재되지 않은 내용이나 미흡한 부분에 대해서는 반드시 공인중개사에게 구체적인 설명을 요구하고, 필요한 경우 특약 사항으로 명시하도록 요청해야 합니다.
3. 중요 대화는 녹취 또는 서면 기록
공인중개사와의 중요한 약속, 설명, 합의 내용 등은 녹취를 하거나 문자 메시지, 이메일 등으로 주고받아 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 발생했을 때 강력한 증거 자료가 될 수 있습니다. 특히 구두 약속은 쉽게 번복될 수 있으므로, 반드시 서면으로 확인받는 습관을 들이세요.
4. 전문가의 도움 받기
부동산 거래는 복잡하고 고액의 계약이므로, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
- 계약 전 법률 자문: 중요 계약을 앞두고 있다면 변호사에게 계약서 검토를 의뢰하여 혹시 모를 위험 요소를 사전에 파악할 수 있습니다.
- 분쟁 발생 시 변호사 선임: 만약 중개사고가 발생했다면, 혼자 해결하려고 하기보다는 즉시 부동산 전문 변호사에게 상담하여 법적 조언을 구하고 대응 전략을 수립해야 합니다.
이러한 예방책들을 철저히 지킨다면, 공인중개사의 잘못으로 인한 손해를 미연에 방지하고 더욱 안전한 부동산 거래를 할 수 있을 것입니다.
결론 및 행동 촉구
지금까지 공인중개사의 잘못으로 인한 손해배상 청구의 법적 근거, 책임 요건, 구체적인 절차, 그리고 실제 사례까지 자세히 살펴보았습니다. 부동산 거래에서 공인중개사는 중요한 역할을 하지만, 그들의 고의나 과실로 인해 의뢰인이 막대한 피해를 입는 경우가 분명히 존재합니다. 이 글에서 강조했듯이, 당신의 소중한 재산과 권리는 당신 스스로 지켜야 합니다.
만약 공인중개사의 부주의나 불법적인 행위로 인해 재산상 손해를 입었다면, 주저하지 말고 정당한 권리를 행사해야 합니다. 필요한 증거를 철저히 수집하고, 법률 전문가와 상담하여 체계적인 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다. 단순히 '운이 없었다'고 치부하며 피해를 감내하는 것은 문제를 악화시킬 뿐입니다.
오늘 이 글을 통해 얻은 정보가 당신의 복잡한 상황에 한 줄기 빛이 되었기를 바랍니다. 부동산 거래는 복잡하지만, 올바른 지식과 체계적인 준비만 있다면 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다.
혹시 공인중개사와의 분쟁으로 어려움을 겪고 계시거나, 더 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 댓글로 남겨주세요. 당신의 문제를 함께 고민하고 해결의 실마리를 찾는 데 도움을 드리겠습니다. 당신의 소중한 재산을 보호하는 데 이 글이 큰 도움이 되기를 진심으로 바랍니다! 💪
자주 묻는 질문 ❓
- Q: 공인중개사의 책임이 인정되면 손해배상액은 얼마나 받을 수 있나요?
A: 손해배상액은 공인중개사의 과실 정도, 의뢰인의 과실 여부(과실상계), 그리고 실제 발생한 재산상 손해액 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 일반적으로 공인중개사협회 공제금 한도 내에서 배상받는 경우가 많으며, 개인 공인중개사는 최대 2억 원, 법인은 최대 4억 원(분사무소 1억 원 추가)까지 보상받을 수 있습니다. 손해액이 이를 초과할 경우 공인중개사 개인에게도 청구할 수 있습니다.
- Q: 공인중개사와의 계약 시 특약 사항을 어떻게 활용해야 하나요?
A: 특약 사항은 계약의 핵심적인 내용을 보완하고, 만약의 사태에 대비할 수 있는 중요한 장치입니다. 공인중개사가 설명한 내용 중 중요한 사항이 있다면, "본 계약은 ~에 대한 공인중개사의 설명이 사실임을 전제로 하며, 만약 사실과 다를 경우 계약은 해지되고 공인중개사는 손해를 배상한다"와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 특히 권리 관계나 하자 여부 등 민감한 부분은 더욱 상세하게 기재하여 향후 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.
- Q: 무등록 중개업자와 거래해서 손해를 입으면 어떻게 해야 하나요?
A: 무등록 중개업자는 공인중개사법상 보증설정 의무가 없으므로, 한국공인중개사협회 공제금을 통한 배상을 받을 수 없습니다. 이 경우 해당 무등록 중개업자를 상대로 민사상 불법행위로 인한 손해배상 청구를 해야 합니다. 하지만 상대방의 재산 은닉 등으로 실제 손해배상을 받기가 매우 어려울 수 있으므로, 처음부터 반드시 등록된 공인중개사를 통해 거래하는 것이 중요합니다.- Q: 손해배상 청구 소송 시 변호사 선임 비용은 누가 부담하나요?
A: 원칙적으로 소송을 제기하는 당사자가 변호사 선임 비용을 부담합니다. 그러나 소송에서 승소할 경우, 소송 비용의 일부(변호사 보수 등)를 상대방에게 청구할 수 있습니다. 구체적인 비용 청구 범위는 법원의 판결에 따라 달라지며, 대법원 규칙에 따라 정해진 기준이 있습니다. 초기 비용 부담이 클 수 있으므로 변호사와 충분히 상담하여 소송 실익을 따져보는 것이 중요합니다.
본 블로그에 게시된 모든 법률 정보 및 금융 관련 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이나 금융 투자 권유로 해석되어서는 안 됩니다.
실제 사례에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담이 필요한 경우에는 반드시 변호사, 세무사, 금융 전문가 등 관련 자격을 갖춘 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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